投資者欣喜地看到，美國的房地產市場正不斷展露復蘇跡象，而房地美(Freddie Mac)在其最新的十月期美國經濟和房地產市場展望中確認了這一勢頭。
作為美國兩大房地產抵押貸款巨頭之一，房地美在上述報告中指出，美聯儲9月宣佈的第三輪量化寬鬆(QE3)正刺激房市進一步回暖，因此房地美調整了對今明兩年美國經濟和房市的預測，預計美國今年GDP增速為1.8%，明年將上升至3.0%，2014年將進一步增至4.0%。
房地美報告稱，2012年上半年，美國實際GDP年化增長率為1.7%，其中房市貢獻了0.3個百分點，並可能在下半年保持類似漲勢。與此同時，房地美預計今明兩年的利率環境將會比較寬鬆，30年期固定利率抵押貸款將保持3.5%左右。
美聯儲寬鬆政策刺激房市量價齊升
為了支持美國經濟復蘇，美聯儲9月13日宣佈推出新一輪刺激計畫QE3，計畫每個月購入400億美元的抵押貸款支持證券(MBS)，還承諾將極低利率至少延長到2015年中期。與目前正在進行的每月購買450 億美元長期債券的“扭轉操作”相加，到今年年底之前，長期證券每月將增加850億美元。
QE3的目標是鼓勵更低的長期利率，尤其是針對固定利率抵押貸款，並刺激房地產市場活動進一步回暖。房地美認為，由於QE3刺激而增加的房地產需求可能會部分抵消(儘管幅度較小)潛在“財政懸崖”導致2013年總需求的大幅削減。
報告指出，自2008-09年經濟危機以來，美國房地產市場的表現不同於過去65年以來的任何一次經濟復蘇。通常，房地產市場會引領復蘇，有助於在初期階段加強宏觀經濟擴張。然而在本次復蘇中，房地產部門卻一直在“拖後腿”。事實上，GDP的主要成分之一——住宅固定投資(RFI)(包括新屋建設支出、現房增修、以及房產銷售仲介費)在2006-2010年期間對GDP增速的貢獻一直都是負值。
然而，“今年卻有所不同，2012年上半年，RFI對年化率為1.7%的實際GDP所作出的貢獻為0.3個百分點，而且可能會在下半年保持類似漲勢”，報告稱。
“目前，我們看到房地產市場已經開始重新在經濟復蘇中扮演引領經濟復蘇的傳統角色，並再一次成為美國經濟的亮點。” 房地美首席經濟學家諾沙夫特(Frank Nothaft)表示，“隨著QE3啟動，房市將持續回溫，這將有利於美國的整體經濟情況，消費者也將尋求再按揭或者購房。”
房地美認為，房地產活動的逐漸回暖，部分歸因於美聯儲的寬鬆政策。伴隨自1940年代以來的抵押貸款利率維持在新低水準，房屋需求開始得以改善。在今年的前8個月，新屋開工數量同比增加了25%，同期現房銷售也上漲了8%。同時房地美表示，美國房屋價格指數也開始回升，數據顯示到今年7月為止，美國聯邦住房金融局(FHFA)房價指數在過去12個月內上漲了3.8%。美國不動產投資信託協會(NCREIF)房價指數同期也上漲了7.6%。
低利率引發“再按揭潮”
房地美預計，今年總共將有700萬名借款人再按揭，而這將會在此後的12個月內節省約150億美元的按揭還款，這筆資金將有助於增加購房者的存款和消費性支出。
報告稱，今年的所有貸款申請人中約有四分之三可能會申請再按揭。今年第二季度，在房地美融資的貸款中，再按揭的借款人平均能把抵押貸款利率降低1.5個百分點。就拿一筆20萬美元的貸款而言，這將在次年的每個月，一筆將節省2100美元支出。
此外，單一家庭抵押貸款(single-family origination)今年有望達到2萬億美元，與2011年相比約上升30%。但房地美預計2013年將會出現再按揭“歇火”(burnout)，從而可能出現15-20%的下滑，明年下半年抵押率將略有提高，因而將減少借款人的再按揭。
與此同時，房地美認為，美聯儲QE3在經濟面臨“財政懸崖”威脅時顯得更加重要。
據美國國會預算辦公室對“財政懸崖”的評估，明年1月自動減支以及減稅政策到期，至少會在2013年拖累美國經濟2.2個百分點，從而可能令其陷入衰退，並導致失業率上升至9%。
房地美是美國房地產抵押貸款巨頭，1970年由國會成立，總部設在華盛頓，主要業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款，並將部分貸款證券化後出售給其他投資者。 |
